Wie funktioniert die Maschine hinter Kapitalanlage-Immobilien? - mit Martin Finze

00:00:17: Grüße und willkommen zurück bei Immovision, eurem Podcast für nachhaltige Immobilienentwicklung.

00:00:22: Mein Name ist Alexander Blunk.

00:00:23: ich bin euch aus Dresden zugeschaltet dafür übergeben an meinen Chorus und sehr guten Freunden.

00:00:26: Niklas Gutenberger hatte ich aus Berlin begrüßen darf.

00:00:28: Ja wir kommen zurück und wer uns jetzt in den letzten Wochen auf Social Media ein bisschen verfolgt hat der hat gesehen dass wir in Berlin aktuell eine Kapitalanlageimmobilie im Vertrieb haben Und da würde es natürlich super gut passen, dass wir jetzt mal einen Experten hier mit drin haben wie das aussieht bei einem professionellen Kapitalanlagevertrieb.

00:00:47: Woher kommen die Objekte?

00:00:48: Wie funktioniert das Ganze?

00:00:49: Mal so ein Blick hinter die Kulissen zu werfen.

00:00:51: Von daher lieber Martin gib uns doch gerne mal einen Einblick.

00:00:54: Wer bist du und was machst Du?

00:00:57: Ja moin ihr zwei schöne Grüße hier aus Hannover.

00:01:00: Danke für die Einladung.

00:01:01: schön dass ich dabei sein darf ja vielleicht kurz zu mir Kurzes Blitzlicht, wenn man so möchte.

00:01:08: Mein Name ist Martin Finz.

00:01:09: Ich bin Mitgründer und Bereichsvorstand bei der Deutschlandmobilien AG habe das Unternehmen damals zwei tausend acht mit gegründet.

00:01:20: Wir sind die größte Plattform für Kapitannanlage.

00:01:22: mobilen realisieren so vierhundert bis fünfhundert Millionen pro Jahr.

00:01:25: mittlerweile hat sich also von Damals ganz gut entwickelt.

00:01:30: ich selber mache das ganze schon seit Und zwei Tausend Tier im speziellen Bereich der Kapitaler-Lagenmobilie, wobei es für uns immer um den Auswahlprozess gibt.

00:01:43: Also was ist das Wichtige?

00:01:45: Was muss man achten damit Kunden wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidungen treffen können nach ihren persönlichen Rahmenparameter?

00:01:51: Weil man kann nicht sagen jede Immobilie passt zu jedem sondern da ist für uns der Auswahlprozesse die Qualität halt wichtig gewesen.

00:02:01: Sind wir die Einzigen am Markt, die das so geschaffen haben?

00:02:04: und ja freut uns schön dass ich da sein darf.

00:02:07: Dann bevor wir inhaltlich vollkommen einsteigen einmal noch mal zu deiner Wieter.

00:02:11: du machst es jetzt seit knapp fünfundzwanzig Jahren.

00:02:13: Du bist seit fast fünf Jahren zusätzlich noch dozent.

00:02:16: Da ist bestimmt einiges auf dem Lebensweg passiert was dich bewegt hat Was auch vielleicht deine Perspektive nochmal verändert hat was auch bei deiner Spezialisierung dazu geführt hat, dass du heute dastehst wo du stehst.

00:02:29: Nehmt uns doch vielleicht mal so durch die wichtigsten Momente in den letzten zwanzig dreißig Jahre mit.

00:02:33: Wie hat sich das alles entwickelt?

00:02:36: Alex Hündosso sagt zwanzigg dreißzig Jahre Das ist schon... Oh Gott!

00:02:40: Das klingt echt lange.

00:02:42: Das Interessante ist ich bin jetzt also nächstes Jahr sind es dann fünfundzwanzig Denn bin ich mehr als die Hälfte meines Lebensunternehmer.

00:02:49: und wie ging das ganze damals los?

00:02:52: Ich finde, dass die Kapitalanlagemobilie eine der sinnvollsten und wichtigsten Entscheidungen im Leben eines Kunden ist.

00:02:58: Ich glaube das man strategischen Vermögensaufbau auch nur mit kapitaler Lagemobilien hinkriegt.

00:03:04: Nur was mich damals immer gestört hat als es in der Finanzberatung sozusagen darum ging dann haben mir alle mal erzählt ja ich vergleiche hier die Fonds, ich vergleiche hier die Lebensversicherung, ich vergleichen hier dies und das und jenes welches und bei der Anlagenmobilier hat jederzeit ein Kender einen Bauträger.

00:03:18: Das ist der schönste, tollste beste!

00:03:20: Und das hat mich immer gestört, weil ich einfach die wertige Kundenberatung wichtig finde.

00:03:25: Und deswegen ging es halt für uns damals, okay wir brauchen eine Analyse.

00:03:30: Wir brauchen einen Auswahlprozess wie wir Qualität der Immobilie sicherstellen können und interessiert zum Beispiel nicht wenn wir uns Objekte anschauen.

00:03:39: Das hat mich damals auch nicht interessiert.

00:03:40: du hast da reingekommen und das war ein neues Badezimmer drin und es war ne schöner neuer Boden.

00:03:46: Es roch alles noch nach Farbe und alle haben immer gesagt super dass kauf ich.

00:03:50: Mich interessiert das nicht!

00:03:52: Wo war der Sachverständige?

00:03:53: Wo war da Gutachter, wie sieht der Steigstrang aus und welchen Zustand ist das Dach.

00:03:58: Welche Catbacks Maßnahmen können auf den Kunden zukommen?

00:04:01: inwieweit ist die Liegelprüfung sozusagen dieser ganzen Verträge gestaltet?

00:04:05: weil So eine Immobilier als Anlage kann natürlich auch dein finanzielles Grab sein.

00:04:11: Und ich glaube, da haben wir leider in den letzten Jahren auch viele Negativbeispiele am Markt gehabt wo dann irgendeinen MOT irgendwelche Objekte verkauft die die Kunden nie gesehen haben und ich habe ein sehr starkes Werteverständ aufs Kundenberatung angeht.

00:04:24: und so ging das damals bei mir los dass sie mich interessiert jetzt erstmal die Kapitalanlagen mobil als sich.

00:04:30: Ich finde es ist das Wichtigste, sie rechnet sich heute besser als vor zehn Jahren.

00:04:34: Die steuerlichen Förderungen sind immens aber ich muss halt auch die Einflussfaktoren berücksichtigen.

00:04:38: und dieses Wertige sozusagen was mich damals so gestört hat mich halt angetrieben da etwas auf die Beine zu stellen weil ich einfach gesehen habe dass viele Menschen Fehlentscheidung treffen.

00:04:49: Das war der Grund Mal im kurzen

00:04:53: Ja, wenn du gerade schon sagst dieses Werteverständnis die passenden Objekte die wichtigsten Kriterien raus zu suchen um dem Kunden dann auch wirklich langfristig da ein wirtschaftliches Anlagebuch zu geben.

00:05:05: Dann nimm uns doch vielleicht mal darin mit wie wählt ihr objekte aus?

00:05:09: Woher kommen eure Objekten?

00:05:11: Wie schafft dir das so eine Auswahl zu haben eine Vergleichbarkeit herzustellen also vielleicht immer ganz vorne anzufangen von dem Ganzen Also erstmal auf der Seite wie die Objektes kommen

00:05:23: Mittlerweile, ich sage mal durch die Plattformen, die wir jetzt als Deutschland immobilien haben mit knapp über viertausend Partnern und mit dem Umsatzvolumen.

00:05:32: Wenn du fast eine halbe Milliarde pro Jahr bewegst also ungefähr so zwei tausend zweieinhalb Tausende Einheiten in der Spitze dann kommen natürlich Anbieter grundsätzlich irgendwann zu dir.

00:05:42: Also wir kriegen so im Monat um die teilweise neunzig bis hundert Projekte angeboten, dann geht unser Auswahlprozess los.

00:05:48: Das heißt also ein Quick Check.

00:05:50: Wir prüfen den Anbieter auf Herz und Nieren.

00:05:53: Wir prügen das Projekt.

00:05:54: ist das Projekt überhaupt für Kapitänanleger geeignet?

00:05:56: Was macht der Verwalter?

00:05:58: weil viele seinen super ich habe mir das Objekt gekauft Und kann jetzt Bestand oder Neubau sein.

00:06:04: wer kümmert sich denn da drum als erst mal auf der Reise beim Neubao?

00:06:07: Wer macht laufend Bauüberwachung intern, ja super der wird dir immer erzählen ist das schönste tollste beste?

00:06:14: oder sind externe Sachverständige da und so weiter und sofort.

00:06:17: Das heißt wir haben mittlerweile über vierhundert Punkte auf zum Analyseprozess.

00:06:21: wo du dir denn sag ich mal die Verträge anschaut, die laufen über Wachung sichergestellt.

00:06:26: Den Bausach verständigen?

00:06:28: gibt es da einen Gutachten gegen Schwamm?

00:06:29: Wie ist das mit dem Holzschutz-Gutachten?

00:06:31: Ach, gibt's gar nicht!

00:06:33: Wie is' das mit Brandenschutz?

00:06:35: Naja weiß ich nicht, das Objekt ist dreißig Jahre alt.

00:06:37: haben wir nicht so?

00:06:38: und von diesen neunzig bis hundert Objekten wenns gut läuft kommen drei bis fünf durch Und die kommen bei uns auf die Plattformen.

00:06:46: Das Schlimme ist immer nur.

00:06:48: Auch die anderen sehe ich dann irgendwo auf dem Markt, wie sie bei Insta oder in irgendwelchen Social Media Kanälen.

00:06:55: super guckst dir an rechnet sich die Cashflow Immobilie.

00:06:59: Und ja, ich habe irgendwann mal gelernt das so höher die Rendite, desto höher das Risiko.

00:07:05: Das ist einfach grundsätzlich die Regel am Kapitalmarkt und deswegen geht es darum Risiken zu eliminieren minimieren oder dass was überbleibt mit den Kunden zu kommunizieren und das ist unser Verständnis wie wir das machen.

00:07:19: Auf eurer Seite schreibst du, im Einkauf liegt der Segen und dann führst du auch da die verschiedenen Möglichkeiten aus, worauf man achten kann.

00:07:27: Was sind vielleicht Punkte wie ihr Menschen mitnehmen könnt?

00:07:31: Weil ja so ein Immobilien-Einkauf durch das Komplex sein kann was viele Leute sich zum Vorteil gereichener mag und vielleicht auch Mist anzubieten dass sie die Leute damit nehmen, dass es transparent macht, dass ist aber auch einfach verständlich haltet Wie geht dir daran?

00:07:45: Also ich würde sagen mal ums dem Kunden Einfach zu erklären ist grundsätzlich das Thema an und absparen, ihn gegenüberzustellen.

00:07:53: Also ich kann ja irgendwo eine Kapitane Entscheidung treffen, dass sich klassisch in der Lebensversicherung mein Geld ansparen.

00:07:59: Räuchten Zins von X. Wenn du dir aber Großinvestoren anguckst oder institutionelle Anleger oder sonstiges die gucken wie kann ich vielleicht Fremdkapitalhebel nutzen?

00:08:09: Wie kann ich Steuerbelastung ins Privatvermögen zurückführen?

00:08:14: Gerade in der aktuellen Situation, wenn du dir eine Doppel Afer mit der Degressiven und der sieben B-Afer anschaust.

00:08:20: Super attraktiv!

00:08:21: Aber auch nicht für jeden.

00:08:22: Wer keine Steuern zahlt oder wenig kann, wenig Steueren sparen.

00:08:26: Und deswegen ist für uns erst mal eine konzeptionelle Beratung wichtig.

00:08:29: Das war auch damals immer schon das Thema.

00:08:32: Damals haben Sie mich alle belechelt, auch in dieser Nullzinsphase.

00:08:36: Ja, Marina, es kannst doch alles verkaufen hat doch alles Überschuss?

00:08:40: Geh halt nicht im Produktverkauf, ich erkläre dem Kunden erstmal die Konzeption der Anlagemobilie und sag den Kunden manchmal auch nenn mir mal einen Vermögen den Menschen, denen du kennst ja keine Mobilen hat.

00:08:52: Und dann gehen viele Kunden natürlich darin und sagen Ja stimmt!

00:08:55: Ich kenne keinen.

00:08:57: aber das ist ja vielleicht noch was für große oder sonstiges.

00:09:00: und ich glaube strategischer Vermögensaufbau funktioniert nur wenn du eine Strategie hast.

00:09:05: Dafür muss dem Kunden aber erst mal die Basics erklären, wie viele Immobilien gibt es am Markt.

00:09:09: Was ist wichtig?

00:09:10: Welche Einflussfaktoren wirken auf die Immobilie?

00:09:14: Wie sieht die Immobilie in zwanzig Jahren aus?

00:09:16: Ich tue mich immer schwer wenn ich sehe das Leute in der zehn Jahre haben vor zwanziger jahren im mobil gekauft war diesm preisverdoppelt.

00:09:23: klasse ich bin der super guru meine jetzt nicht böse aber Meine kleine tochter hätte vor zwanzig jahren immobil kaufen können und die hat schon im mobilen aber Die hätten sich auch verdoppelt, das ist jetzt kein Rocket Science.

00:09:36: Sondern ich treffe heute eine Anlageentscheidung und muss wissen wie läuft der Markt in zwanzig Jahren?

00:09:41: Wie entwickeln sich Wohnungsgrößen?

00:09:42: Wie entwickelt sich Nachfrage?

00:09:45: Was ist mit dem Thema Energie?

00:09:47: also was kommt auch darauf mich zu?

00:09:48: wir haben zum Beispiel konsequent entschieden dass wir keine Objekte nehmen die schlechter sind als energieeffizienzklasse C oder Bestandsimmobilien die zumindest ein Sanierungskonzept dahinter haben um dann in diesen C und B-Bereich zu kommen.

00:10:01: Etwas anderes machen wir nicht, weil ich glaube dass der Einfluss der Energieinflation jetzt reden war gerade mal über acht neun oder zehn Prozent.

00:10:11: Wir müssen uns aber darüber bewusst sein das die Primärenergie Öle und Gas Und seventy fünf Prozent der Häuser werden halt damit versorgt.

00:10:18: also es ist nicht die Wärmepumpe.

00:10:19: schade Leute draußen Es ist immer noch Öl und Gas Und von zwanzigneunzehn bis zwanzichzweiundzwanzig ist die Primärenergie um dreihundertfünfundzwundzig Prozent gestiegen.

00:10:29: Also hat das natürlich Einfluss auf die Gesamtmiete und bei, ich sag mal energetisch besserem Standard anst du natürlich dann auch Warmkosten sparen für den Investor kalt Mieten realisieren und solche spielen.

00:10:42: also dass du guckst wie entwickelt sich das?

00:10:46: Ja, sehr wichtiger Punkt.

00:10:47: Also wir sind ja auch häufiger in Vorträgen und bei uns ist ja dieses energetische Thema sehr stark angesiedelt.

00:10:53: Und auch immer wenn ich am Ende mal losgelöst von unserem Thema dann sage habt auf dem Schirm.

00:10:57: es gibt eine U-Taxonomie Es gibt ein Gebäudeenergiegesetz.

00:11:00: Wir müssen irgendwie dran denken was in der Zukunft ist.

00:11:03: Dann ist das immer so.

00:11:04: das Thema wo da die Augen rollen.

00:11:05: aber genauso ist es.

00:11:07: also man muss halt irgendwo sehen.

00:11:09: Das wird sich in einen Kapital umlegen vor allem vielleicht den schlechteren Standorten stärker unter Druck setzen und von daher ist das schon ein super, super wichtiges Thema.

00:11:20: Ja auf der anderen Seite wenn wir gerade dabei waren wie ein Objekt eingewertet ist dann vielleicht mal so auf die andere Seite.

00:11:25: also sprich Wenn jemand eine Immobilie sucht dann muss er ja irgendwie zu euch kommen.

00:11:30: Also müsst ihr ja die Leute an irgendeinem Punkt aufgabeln Und sie abholen, dass die, wie du sagst diesen Glaubensstaatsimmobilie ist erst was wenn ich weiß nicht eine Million auf dem Konto zu liegen habe oder so.

00:11:43: Diese Leute müsst ihr ja erreichen.

00:11:44: Die werden sich ja vielleicht nicht proaktiv schon auf irgendeiner Plattform oder so anmelden.

00:11:48: also woher kommen diese Leute dann?

00:11:51: Herr Niklas sogar ganz anders!

00:11:52: Ich würde sogar sagen wenn in einem Millionen aufs Konto haben willst und solltest du in den Immobilien investieren und nicht erst wenn die Million da ist sondern die meisten Menschen die Vermögen aufgebaut haben haben das entweder über oder mit Immobilien gemacht und das ist auch ganz interessant.

00:12:07: Und bei uns, wir sind ja im Grunde genommen B to B Dienstleister.

00:12:11: Das heißt, wir haben Finanzdienstleister, Vermögensverwalter, Vermögungsberater die wir quasi vertrieblich so nenn ich es mal unterstützen Für ihre Kunden, das sind natürlich dann auch Berate die es gleiche Werteverständnis teilen.

00:12:24: Die sagen ich brauche einen super Auswahl- und Analyseprozess Ich muss eine Qualität sicherstellen!

00:12:30: Ich kann meinen Kunden nicht irgendeine... Ich spitz mal rum!

00:12:34: Eine Schrottimmobilie verkaufen, das funktioniert nicht.

00:12:36: Und genau diese Partner, die auch das Werteverständnis haben oder sogar von sich aus müssen zum Beispiel jetzt nehmen wir mal den letzten Vortrag bei der Lufthansa Die Dinge für ihre Kunden gesagt, okay wir brauchen das Konzeptionell.

00:12:50: Wir wollen dass unsere Kunden dort auch investieren mit deren Finanzdienstleister, der es da sozusagen macht ist ja Belegschaftsmarkler.

00:12:58: dann kannst du mal was über das Thema Mobile zählen aber nicht bitte bei einem Produkt sondern Was sind die Einflussfaktoren?

00:13:05: Das ist wichtig und es ist nicht nur die Lage Es sind auch Wohnungsgrößen Grundrisse Schnitte dies das jenes energetische Themen Und das ist es einfach und das kriegen natürlich immer mehr Leute mit, die auch schlechte Erfahrungen gemacht haben.

00:13:19: Es kommen auch ganz viele zu uns oder jetzt auch wieder eine mehr gekriegt vom neuen Partner oder großen Partner der sich jetzt anbindet.

00:13:25: Die haben knapp dreihundertsechzig Mitarbeiter.

00:13:29: Mit dem Produkt da hat man das und das Problem.

00:13:32: und weißt du denn da was?

00:13:34: Da haben wir ein Objekt verkauft, da hatte er das noch gar nicht in Besitz sondern der hat das aufschieben bedingt gekauft, ne?

00:13:42: So war gar nicht Eigentümer.

00:13:44: Vermittelt's dann dort an Endkunden!

00:13:46: Die Endkunde können nicht besichtigen es findet keine Prüfung statt die Grundbuchblätter werden nicht angelegt.

00:13:52: und dann krieg ich die Frage ja Martin kannst du mir helfen?

00:13:55: und da sag' ich Nee ist eigentlich jetzt zu spät sondern Du musst vorher die Qualität checken und dann sagen Okay Dann läufts und das ist genau der große Unterschied.

00:14:06: Und deswegen kommen dann irgendwann die Leute

00:14:10: Was sind vielleicht Leichte Qualitätskaterien, wo Leute die nicht so tief im Thema drinstecken drauf achten können oder was vielleicht so größere Red Flex sind.

00:14:20: Wo man direkt von einem Investment absehen sollte oder Sachen, die du gefühlt immer und immer wieder auf dem Tisch hast, wo du dir an den Kopf fährst und denkst warum ist das schon wieder passiert?

00:14:30: Halt nur bei einer anderen Person.

00:14:32: Ja, das Interessante.

00:14:34: Die größte Diskussion gibt ja die größten Fehler, die Kunden machen können.

00:14:38: also wirklich Dinge wo du sagst.

00:14:41: Es ist auch die Standardfrage, die ich immer in Kundenvorträgen habe.

00:14:44: Ihr könnt euch vorstellen egal wo ich bin ob ich jetzt in Frankfurt im München Ich könnte aber auch in der Südei-Film Vortrag haben.

00:14:51: Die Leute fragen mich immer her, findest du was haben sie denn vor Ort?

00:14:54: Erstens kaufe nicht vor Ort sondern kaufe da wo es wirtschaftlich sinnvoll ist.

00:15:00: Natürlich das Problem ist einfach dass du die Immobilie an sich mit Emotionen mitnimmst Und ich sage mal, lieber Kunde trenn dich von deinem Emotion bevor sie das Geld von dir trennt.

00:15:11: Das ist eine wirtschaftliche Anlage und du kannst auch in der Südeifel sein oder sagen, oh ich hätte aber gerne was herfinds in der südeifeln?

00:15:18: Und dann sagst du Südeife okay da guck ich aus dem Fenster.

00:15:21: seht denn die Rehe auf Avise oder irgendwas?

00:15:23: ne also Gottes wehen is mein bäuch doch Leute aus der Süd-Eiffel vielleicht zu Aber es geht ja um eine wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidung.

00:15:29: so und Das nächste Thema ist doch.

00:15:32: dann kommt aber immer das Argument Vielleicht habt ihr's auch mal gehört Ja aber Warum denn in der Nähe?

00:15:37: Oder wenn ich da mal selber einziehen will.

00:15:40: Oder meine Tochter, also das sind auch so bei Kunden immer die Impulse und dann sag' ich Nein, das ist eine Kapitänanlage!

00:15:46: Ich kauf mir heute auch keinen Anzug den ich eventuell in dreißig Jahren mal anziehen möchte.

00:15:52: Sondern es muss eine wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidung sein.

00:15:54: Die muss sich rechnen Und ich darf mich nicht blenden lassen von irgendwelchen hohen Mietrenditen.

00:16:00: Also das ist auch nochmal das Thema.

00:16:01: Für den Anleger ist die Miet rendite egal.

00:16:04: Ob das jetzt drei Komma eins, vier Komma zwei, drei Kommas sechs sind ist erst mal egal denn es geht um eine Eigenkapital Rendite.

00:16:12: Ich nutze Fremdkapitalhebel Fördermittel Zuschüsse steuerliche Kompensation und so weiter Und die meisten Menschen lassen sich von irgendwelchen Brutomietrenditen Cash Flow Immobilien oder sonst irgendwas blenden.

00:16:26: und da muss ich einfach sagen dass du hör die Rendite des zuhör das Risiko das einfach so.

00:16:29: ich nehme Abschläge hin Wenn ich in irgendeinem Vorort von irgendeiner Kleinstadt, wo der nächste Bäcker zehn Kilometer entfernt ist.

00:16:37: Da kriege ich vielleicht auch ein Zehntprozenter.

00:16:40: Stimmt!

00:16:41: Ich muss nur damit leben dass sich A-Miet nicht entwickeln werde.

00:16:45: und B wenn mein Mieter mal auszieht Dann stehen da keine zweihundert Leute Schlange wie vielleicht in Berlin oder sonst irgendwas wo die man die Bilder sieht selbst letztens sind Karlsruhe.

00:16:56: dann muss sie vielleicht eine halbe Jahr warten bis ich meine neuen Mieter finde.

00:17:00: Und dann kann ich den Auswahlprozess nicht machen, dass sich sage, ich hätte gerne von dir selbst aus Kund Gehaltsnachweise mit Unbedienlichkeitsbescheinigung Kontaktdaten zum Vormieter.

00:17:09: Ja das geht nicht!

00:17:10: Dann sag' ich naja die war ja lieb und nett so ziehen sie mal ein.

00:17:15: So Mietentwicklung kann ich... also dann habe ich ein Problem und das ist eben genau das Ding.

00:17:20: wenn ich nicht vernünftig analysiere und wenn ich mich nicht von den Emotionen trenne werde ich viele Entscheidungen treffen.

00:17:27: Ja, jetzt haben wir auch viele Investoren mit drin die entweder auf Fleischfix und Flip auf einer niedrigen Flamme machen oder halt einen Bestandssicht aufbauen.

00:17:36: Und selbst da kommt man dann hin und wieder wie ganz anfänglich mein Beispiel mit dem Objekt in Steglitz an den Punkt wo man sagt okay ich möchte mal ein Objekt abverkaufen.

00:17:45: Was würdest du einem Investor oder einem Anleger raten, wenn er sein Objekt abverkaufen möchte?

00:17:51: Welche Voraussetzungen er schaffen sollte.

00:17:53: Also was an dem Objekt sind?

00:17:55: so low-hanging fruits oder Dinge die man leicht hergestellt bekommt oder die besonders wichtig sind um eine Immobilie auch gut verkäuflich zu machen und eben nicht zu einem Anlageobjekt zu machen das dann vielleicht mehr verspricht als einhalten

00:18:11: also im Grunde genommen halt den Kunden frei von Risiken.

00:18:14: Also gerade wenn du jetzt zeig ich mal im Bestandssegment bist, also dieses Fix and Flip.

00:18:19: Das ist ja immer die Frage was mache ich?

00:18:21: Also wir reden das muss man vielleicht auch ein bisschen unterscheiden dass eine sind für mich Immobilienunternehmer Die treffen unternehmerische Entscheidungen die sagen Ich kaufe das!

00:18:32: Ich lass das sanieren und so weiter und sofort Wenn sie es sauber machen und dann aber feststellen Es ist grade einem Freund passiert von mir.

00:18:39: der hat auf Bärfamilienhaus gekauft.

00:18:42: Schade Prüfung war nicht ganz gut, jetzt haben wir Schwamm festgestellt.

00:18:45: Könnte ich jetzt überpinseln?

00:18:47: Ist ja erstmal weg!

00:18:48: Kann ich überpinsellen oder kann ich überputzen?

00:18:50: Kommt erst in ein, zwei Jahren wieder... ist aber dann gekauft wie gesehen.

00:18:55: Oder was hat er gemacht?

00:18:57: Ja, ich möchte das nicht.

00:18:58: Ich habe da ein gutes Verständnis.

00:19:00: Ich möchte nur qualitiert an Kunden gehen, mir steht mein Name drauf und so weiter zu Wort.

00:19:03: Hat ihn denn nochmal schlanke knapp zweiehunderttausend Euro gekostet?

00:19:07: Also sein Projektgewinn war dann ganz hervorstellen sprechen weniger so und das ist unternehmerisches risiko.

00:19:14: Für die meisten Investoren, die haben aber ja ein Hauptjob also die sind was weiß ich irgendwo berufstätig haben eine ganz normale vierzehn Stunden nur acht dreißig Stunden Woche usw.. Da muss die Immobilie einfach gemanagt sein.

00:19:24: es muss ein vernünftiger Verwalter drauf sein SEWEG, der muss Meet-Management können.

00:19:30: Weil du musst in Bestandshäusern auch die Mieten immer mitentwickeln weil ansonsten kriegst du irgendwann in einer Neuvermietung Stress wenn der Rest des Hauses den Vergleichsmieten nicht gestiegen ist.

00:19:38: also solche Dinge zum Beispiel mit zu berücksichtigen und dem Kunden sagen Du kriegste hier Topqualität und Güte, du kriegts keine Catbacks.

00:19:46: Maßnahme in den nächsten Jahren.

00:19:48: Es ist nicht in fünf Jahren das Dach fällig und jeder muss Fünfzig Tausend nachschießen.

00:19:52: halt den Kunden frei von Risiken!

00:19:56: Weil im Endeffekt steht dein Name drauf.

00:19:58: Jetzt hast du vorhin gesagt, dass euch das auch in der Auswahl enorm wichtig ist.

00:20:01: Von den Zahlen die du genannt hast sind es unter zehn Prozent der Projekte, die bei euch dann durchkommen.

00:20:07: Was sind denn vielleicht... Auch da sind immer wieder die gleichen, die mit dem gleichen Objekten bei euch durchkommen weil ich sage mal dies verstanden haben und die vielleicht keine Abkürzung nehmen wollen.

00:20:17: oder was sind quasi die besonders positive Vorausstechen?

00:20:20: Was machen sie anders und lassen wir einfach Wirtschaftlichkeit liegen für Langfristigkeit?

00:20:25: oder warum Handeln die vielleicht auch anders?

00:20:28: Also es gibt beides, das ist ganz interessant.

00:20:31: Das haben wir auch in den letzten Jahren immer wieder beobachtet.

00:20:33: Wir haben langfristige Partner, die mit uns seit Jahren zusammenarbeiten.

00:20:41: Die wirklich Qualität und Güte liefern, da gibt es nicht einen Bauverzug seit fünfzehn Jahren.

00:20:46: Es gibt nicht eine Reklamation von Objekten seit fünf Zehn Jahren nichts wo ein Kunde irgendwas irgendwie gehabt hätte keine Hausgeld-Abrechnung, die auf einmal ganz nachher anlass ist als geplant.

00:20:59: Also da funktioniert alles und Die kommen aber auch schon mit dem Produkt und sagen okay Alles klar wie muss das entwickeln?

00:21:05: Die denken dass für Kapitana leger mit.

00:21:07: man muss dazu sagen Das sind dann auch Anbieter Die wirklich nur für kapitalanleger bauen.

00:21:14: es gibt ja ein unterschied baust du für eigennutzer oder baust Du für kapitanen leger.

00:21:18: wer wohnt eigentlich nachher in meiner wohnung?

00:21:20: wo ist das?

00:21:22: Wir haben aber auch Anbieter gehabt, die haben mit unserem Projekt das erste war super.

00:21:26: Das nächste war gut und dann haben wir uns aus Drittang kommen müssen, das Objekt geht nicht durch.

00:21:31: Ja warum denn nicht?

00:21:31: Da passt der Standort nicht oder du deine Kalkulation passt nicht, deine Finanzierung passt hinten nicht raus.

00:21:37: Wir haben kalkuliert wenn du zehn Prozent Kostensteigung hast, dann kippt das weg, dann droht hier eine Projektinsolvenz.

00:21:44: deswegen geht bei uns ein rote Lampe an nehmen was nicht auf und das gibt es auch.

00:21:48: Also man kann nicht sagen, nur weil wir einen Anbieter haben geht bei dem jedes Produkt durch.

00:21:53: Weil jedes Produkt musst du wieder einzeln prüfen und eine Anbiederprüfung dauert bei uns teilweise sechs bis neun Monate.

00:22:01: Da hast Du denn nachher sogar die Selbstauskunft und das Polizeiführungszeugnis vom Bauleitern.

00:22:06: also ich sag mal dass ist wirklich tief Und ich hatte mich gerade mit einem Geschäftsführer eines großen Bauunternehmens unterhalten gibt's seit hundert Jahren Eigenkapital, ich glaube auch knapp hundert Millionen auf dem Tagesgeldkonto.

00:22:21: Und selbst da haben wir das prüfen wir erstmal und er hätte sich gern von dir die Selbstauskunft und von dem dass und von ihm das und wir haben auch ganz ein.

00:22:28: wir haben natürlich auch anbieten sagen nee wir geben das nicht preis.

00:22:32: aber dann sind wir halt auch so konsequent und stringent.

00:22:35: was wir sagen nein dann eben nicht ist nichts schlimm heißt auch nicht automatisch sein schlechtes produkt ist es will ich damit gar nicht sagen es kann ja auch funktionieren.

00:22:45: Nur ich möchte das Risiko für den Kunden eliminieren.

00:22:49: Und deswegen sage ich dann lieber vielleicht sogar einmal mehr nein, weil ich es risiko nicht eingehen möchte.

00:22:55: und das haben wir schon alles gehabt.

00:22:56: Wir haben auch schon Objekte geprüft.

00:22:58: Das war wirklich auf der Zielgeraden da waren vierzig fünfzig Interessenten bzw.

00:23:04: Beratungsamt.

00:23:05: Ich habe hier sofort Kunden und wie gesagt wir stoppen das Ding.

00:23:08: kannst du dir vorstellen was das für eine Welle war?

00:23:11: Oh mein Kunde will unbedingt und so weiter.

00:23:13: Und sofort kam halt als der Bau losging, kam halt.

00:23:16: sechs Monate später kam der Insolvenzantrag.

00:23:19: Baustelle lag dann erst mal über ein Jahr brach.

00:23:21: die Kunden, die investiert hatten weil natürlich haben trotzdem irgendwo das Abjekt draußen verkauft, haben mehrere Tausende Euros Vorfälligkeitszahlen gezahlt und dazu kam halt dass derjenige, der es dann weiter gebaut hat auch nochmal fünfzehn Prozent mehr im Kaufpreis nehmen musste.

00:23:37: aber sonst wäre das Objekt bis heute nicht fertig.

00:23:39: und da sagt ich immer Gut, dass wir selbst da wo wir locker hätten sagen können.

00:23:43: Ach komm ruht es doch durch haste fünf sechs Millionen Umsatzvolumen bewegt.

00:23:48: Nein sehe ich nicht so.

00:23:50: erst wenn alles grün leuchtet und zur Not verzichte ich halt drauf.

00:23:54: Und ich glaube einfach Qualität setzt sich immer durch.

00:23:58: das ist der Grund.

00:24:00: Jetzt hast du ja auch viel von euch als Unternehmen, von der Strategie dahinter und was Kapitalanleger daraus mitnehmen können erzählt.

00:24:07: Was mich persönlich auch mal interessieren würde wie sieht denn das im mobilen Portfolio nenn ich es mal von Martin persönlich aus?

00:24:13: Also hast du da für dich eine Strategie?

00:24:16: Hast du eher einzelne Wunderheiten oder was ist so deine Prämisse?

00:24:20: also wie handhabst du das dann auf persönlicher Ebene?

00:24:24: Sowohl als auch.

00:24:27: Einzene Wohnung Wohnblöcke Wohnblock ist für mich wirklich das Unternehmerischer, wo ich sage alles klar.

00:24:34: Das entwickle ich selber dass auch nicht schlimm das kann ich aussetzen.

00:24:37: Ich habe Teile meiner Firma damals verkauft das war ganz gut und man hat auch einzelne Ganz klassische einzelne wohnungen in allen Anlageklassen.

00:24:50: Die einzige Anlageklasse, die mich jetzt so ein bisschen gerade triggert in der Zukunft ist halt bei ihrer Armer Wohnraum.

00:24:57: Da haben wir in Deutschland einfach zu wenig.

00:24:59: Ich glaube, da geht es ein bisschen die Tendenz hin.

00:25:01: Also energetisch natürlich top!

00:25:02: Keine Frage.

00:25:04: Ich selber kaufe auch keine Objekte der Energieeffizienzklasse H. Es sei denn ich kaufe für mich... Da habe ich jetzt gerade einen Projekt was ich gerade in der Prüfung habe für mich selbst also von meinem eigenes Portfolio.

00:25:16: Da hast du so ein Worst Performance Building und dann ist für mich aber auch wirklich okay.

00:25:20: das nehme ich, dass lasse ich sanieren, da kommt alles neu.

00:25:25: Aber für mich ist wirklich energetischer immer das Thema auch bei meinen Einzelentscheidungen.

00:25:29: Das sind manchmal natürlich auch steuerliche Dinge, wo du sagst okay die passt, die nehme ich jetzt gerade mit, die bringt mich steuerlich noch mal voran dann könnte es auch einzelne Wohnungen sein.

00:25:38: Einzige Unterschied ist das ich habe nichts in Hannover obwohl ich hier wohne aber vielleicht waren da andere Standorte wirtschaftlich sinnvoller?

00:25:46: Dann würde ich gerne nochmal auf einen Bereich zusätzlich eingehen den du jetzt schon häufig angesprochen hast.

00:25:52: Du schreibst auf eurer Website dir euch wünscht dass alle im Unternehmen unsere Einstellungen zu einer deutschen Immobilienfamilie teilen und somit auf Augenhöhe zusammenarbeiten.

00:26:02: Etik moralen Werte sind Sachen, die viele Leute Anspruch erheben, die man aber teilweise sehr schwankend findet vor allen Dingen im Immobilianmarkt.

00:26:10: was sind Dinge, auf die du auf die ihr persönlich achtet?

00:26:13: Und vor allem bei dieser Vielzahl an Immobilen, die ihr vertreibt ist auch der vielzahl an Partnerinnen und Partner mit denen ihr bestimmt zusammenarbeitet.

00:26:19: Wie stellt ihr euch sicher dass ihr da eure Standards nicht vernachlässigt?

00:26:23: wie geht ihr daran?

00:26:26: Also erstmal Challenge, also diese Challenge uns selber gegenüber.

00:26:31: Wir haben natürlich Mitarbeitende das ist wirklich toll die seit der ersten Stunde teilweise dabei sind.

00:26:36: mit der ältesten Mitarbeiterin die kennt noch mein ganz ganz altes Büro.

00:26:39: mit dem bin ich heute morgen zufällig auch mit der Bahn hier nach Hannover gefahren und in diesem Analyseprozess entwickelt sich ja mal weiter.

00:26:47: wir haben zum Beispiel vor Vier fünf Jahren hatten wir ungefähr dreihundertdreißig Prüfpunkte auf unserer Liste.

00:26:55: Mittlerweile sind es knapp über vierhundert, das hat einfach mit einer Anlageklasse zu tun, die den Markt getroffen hat also in dem Fall die Pflegemobilie.

00:27:04: Betreiberimmobilen könnte man auch sagen, hat man glaube ich in den letzten Jahren mitgekriegt dass dort Insolvenzen stattgefunden haben von Betreibern.

00:27:13: Mache ich uns gar nicht frei und hat uns auch getroffen.

00:27:15: Es gab nur einen großen Unterschied Wir haben immer vorher schon die Pachtverträge geprüft, dass die Investitionskosten... also ich will jetzt gar nicht zu komplex machen und es drehen alle draußen durch.

00:27:27: Also wichtig ist die E-Kostenkalkulation in einem Projekt.

00:27:30: Das sind die sogenannten Investitionskosten, die die Miete tragen wenn du so möchtest.

00:27:35: Und manchmal sind die Heime overrentet von den Pacht Verträgen und dann sagst du dir nee, den nehme ich jetzt lieber nicht weil wenn der auszieht, dann kriege ich wahrscheinlich keinen rein der mir das zahlt.

00:27:46: Wir haben die schon immer durch unseren Analyseprozess sehr stark unten gehabt,

00:27:50: d.h.,

00:27:50: für alle Objekte wo wir es mal hatten dass ein Betreiber insolvent gegangen ist, hatten wir drei Monate nach der Insolvenz wieder einen Betreber, der die gleiche Pacht zahlt.

00:27:59: also diese ganzen Themen ne?

00:28:00: Das ist auch wichtig weil das ist für mich Risikominimierung, dass du so eine Sache prüfst Und da hat sich zum Beispiel unser Prozess auch wieder ge-challengedacht.

00:28:09: Moment, stopp!

00:28:10: Was gibt es denn noch?

00:28:11: Was ist dann auf dem Markt passiert?

00:28:12: Warum ist ein der Betreiber weg oder der oder der und haben halt festgestellt bei vielen... Einglück hatten wir das Thema nicht.

00:28:19: liegt es am Personal?

00:28:21: also machen wir zb über die sozialbank oder bank für sozialwirtschaft Machen wir zusätzlich die prüfung.

00:28:29: wenn wir in der anlagenklasse etwas bekommen wie sieht es aus?

00:28:32: können die mitarbeiter kriegen?

00:28:34: passt der standort?

00:28:34: wird sich der stadt auch noch entwickeln?

00:28:36: weil das bringt dir nichts wenn du sagst oh ich bin da auf dem dorf da gibt später ganz viele alte menschen aber kein schwein schuldigung der arbeit möchte ja toll und du hast ja heute heime noch die zu fünftig pro sechzig prozent belegt sind Noch mehr betten belegen könnten, aber keinen personal haben.

00:28:53: Und das ist dann natürlich für den Investor auch wieder blöd, weil da sage ich dir der Betreiber wird natürlich wirtschaftlich irgendwann wegknicken wenn er nur sechzig Prozent Belegungsquote hat.

00:29:03: Diese Dinge, dass immer was so am Markt passiert, das challenge uns und lässt uns da quasi immer wieder die Dinge neu überdenken, neu aufbauen nochmal zu erweitern noch tiefer rein also ein Analyseprozess kostet uns teilweise sechsstellig bis wir einen Objekt analysiert haben.

00:29:22: Und weil wir auch immer externe mit dazunehmen ist jetzt nicht nur dass wir das immer sagen und wow super Wir finden das top sondern werden ganz gerne auch mal Den neutralen bausach verständigen der auch mal durch geht oder es heute schützt gut macht oder sonstiges.

00:29:36: Ja, du hast uns ja jetzt praktisch schon enorm viele Insights an die Hand gegeben.

00:29:40: Auch sehr viele griffige kurze Zitate.

00:29:42: ich glaube da hätte man jetzt einige rausschneiden können aus der Folge hier.

00:29:46: und trotzdem wer unsere Folgen schon häufiger gehört hat weiß ja immer zum Ende kommt eigentlich nochmal so das spannendste und wichtigste.

00:29:54: wenn Du unseren Zuhörenden eine Sache mitgeben könntest die Du an Erfahrung gesammelt hast kann mit den Immobilien zu tun haben muss es aber nicht zwingen was wäre das?

00:30:06: Treffe wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidung nach deinen persönlichen Rahmenparametern.

00:30:12: Lass dich nicht von Gier treiben, Gier fristieren, das war schon immer so und bedenke alle Einflussfaktoren und trenne dich von den Emotionen bei der Prüfung.

00:30:22: Das solltest du einfach tun!

00:30:24: Dann glaube ich kannst Du wirtschaftliche sinnvoller Anlage-Entscheidungen und sicherlich auch einen Vermögen mit dem mobilen auf.

00:30:31: Das war doch mal kurz und prägnant und sehr, sehr präzise wie auch der Rest der Worte die du bisher gewählt hast.

00:30:36: Dann sagen wir dir Martin vielen, vielen lieben Dank dass du dabei warst Und auch allen Leuten da draußen wieder beim Zuhören egal ob ihr uns morgens beim Aufstehen hört auf der Fahrt zur Arbeit abends vom Flafen gehen.

00:30:50: Wir freuen uns auch finde ich auch beim nächsten Mal wieder einschaltet.

00:30:52: Vielen Dank und bis dahin

00:30:54: Ich danke euch Bis dann Tschüss.